Aldar Properties

Два двигателя, которые движутся не синхронно

Aldar управляет недвижимостью Абу-Даби через две разные половины. Aldar Development продаёт собственные проекты в ОАЭ, SODIC в Египте и London Square в Великобритании, а также отдельно ведёт крупный портфель государственных жилищных и инфраструктурных проектов. Aldar Investment владеет и управляет коммерческой, жилой, торговой и складской недвижимостью, отелями, школами, а также сервисным бизнесом Aldar Estates по управлению зданиями и эксплуатацией.

Различие важно, потому что половины реагируют на разное. Экономика девелопмента определяется стартами продаж, объёмом продаж, собираемостью платежей, отказами покупателей, ходом строительства, передачей ключей, стоимостью земли и остаточной стоимостью достройки. Экономика доходных активов определяется чистым операционным доходом, заполняемостью, ставкой аренды, средневзвешенным оставшимся сроком договоров, концентрацией арендаторов, валовой стоимостью активов, капитальными затратами и долгом на уровне объектов.

Что на самом деле говорят цифры 2025 года и первого полугодия 2026-го

По итогам 2025 года Aldar Development отчиталась о продажах 40,6 млрд дирхамов и портфеле проданного, но не переданного жилья на 71,7 млрд. В отдельной платформе Aldar Investment сегмент Investment Properties показал NOI 2,232 млрд дирхамов, тогда как общий NOI Aldar Investment составил 3,736 млрд по более широкому периметру регулярного дохода. Валовая стоимость активов Aldar Investment составила 31,936 млрд. Это разные периметры, и складывать показатели нельзя. Первое полугодие 2026 года разошлось в две стороны: продажи группы упали на 34%, продажи в ОАЭ — на 46%, при этом backlog удержался на 71,6 млрд, выручка девелопмента выросла на 10%, а скорректированная EBITDA Aldar Investment — на 18%.

Вместе это читается как замедление новых продаж на фоне продолжающейся реализации ранее проданного. Это открытый вопрос, а не доказанное падение прибыли, — и именно две половины бизнеса объясняют, почему один заголовочный показатель на него не отвечает.

Три места, где показатель легко прочесть неверно

Backlog проектного управления — это не собственные предпродажи. Aldar выполняет крупные государственные жилищные и инфраструктурные проекты, и портфель этой платформы не является ни прогнозом консолидированной выручки, ни правом на собственную маржу группы.

Предпродажи становятся бухгалтерской выручкой только по правилам признания. Величина backlog — ни прибыль, ни деньги, а путь её конверсии не раскрывается по каждому проекту.

Активы под управлением и валовая стоимость активов имеют иной периметр, чем балансовая стоимость инвестиционной недвижимости по МСФО. Обе величины верны и невзаимозаменяемы.

Где заканчиваются доказательства

Приобретения, сделки с землёй и совместными предприятиями, операции со связанными сторонами, определения эскроу, гибридные инструменты и доли неконтролирующих участников стоят между консолидированным ростом и тем, что доходит до материнской компании. Конверсия backlog по проектам и сверка чистого долга на уровне материнской компании публично не раскрыты. Ни цены, ни справедливой стоимости, ни инвестиционного вывода эта страница не содержит.