Al Mal Capital REIT

مالك عقارات يؤجرها لمشغلي التعليم والرعاية الصحية

كما في: 2026-06-30

المال كابيتال ريت صندوق استثمار عقاري عام مغلق في الإمارات، تتداول وحداته في سوق دبي المالي بالرمز AMCREIT. يعتمد نشاطه على تأجير عقارات تشغيلية، وليس بيع الشقق على الخارطة. تضم المحفظة مجمعات مدرسية ومستشفى ومبنى مكاتب في عجمان والشارقة ودبي. ولا تعني ملكية العقارات أن الصندوق يدير المدارس أو يقدم الرعاية الطبية.

توفر العقود الطويلة قاعدة إيجارية تعاقدية، لكن الدخل يظل مرتبطاً بسداد المستأجرين والتكاليف والتمويل وتقييم العقارات. وسّع الاستحواذ على عقارات صحية ومكتبية في سبتمبر 2025 نطاق المحفظة خارج التعليم؛ لذلك لا تمثل الفترة المرحلية التالية محفظة عقارية ثابتة دون تغيير.

الصندوق والمدير ومالك الوحدات المسيطر

كما في: 2026-06-30

تأسس الصندوق في 15 ديسمبر 2020. يشمل نطاق التقارير الموحدة الصندوق وشركته المملوكة بالكامل Carnation Education LLC، التي تمتلك عقارات تعليمية تشمل أرضاً مملوكة ملكية حرة ومجمعاً مدرسياً والرهن المرتبط به. ولا تمثل هذه البيانات الميزانية الموحدة لمجموعة دبي للاستثمار بأكملها.

يصف الإيضاح القانوني تفويضاً يشمل العقارات التعليمية والصحية والصناعية في الإمارات ودول مجلس التعاون. أما المحفظة الفعلية المعلنة فأضيق نطاقاً؛ فوجود قطاع ضمن التفويض الاستثماري لا يعني الاستحواذ على أصل فيه.

الأصول التشغيلية وحقوق الأرض

كما في: 2025-12-31; portfolio confirmed 2026-06-30

تخص المساحات أدناه قطع الأرض التي تقوم عليها العقارات التشغيلية، وليست مخزون أراضٍ غير مطورة أو مساحات للبيع. يصف التقرير السنوي قطع المدارس بأنها مملوكة، بينما يشترك المستشفى والمبنى المكتبي في أرض بحق انتفاع. ولا يجوز معاملتها كأرض ملكية حرة ذات حقوق قانونية مماثلة.

تحتفظ إيضاحات العقارات المرحلية بهذا التكوين في 30 يونيو 2026. ويورد التقرير السنوي للقطعة المشتركة للمستشفى والمكاتب مساحة 191,637 قدماً مربعاً ونحو 73 سنة متبقية بموجب حق الانتفاع في وصف الاستحواذ المؤرخ؛ وليس ذلك تحديثاً للمدة المتبقية اليوم.

مدة الإيجار ليست إشغال نشاط المستأجر

كما في: 2025-12-31; asset comments February 2026

ذكر المدير أن إشغال المحفظة بلغ نحو 100% وأن المتوسط المرجح للمدة المتبقية للإيجارات بلغ نحو 16 سنة في نهاية 2025. هذه مؤشرات تشغيلية مؤرخة صادرة عن الإدارة، وليست قياسات حالية أو رأي تدقيق بشأن كل مستأجر. فقد توجد طاقة تعليمية غير مستخدمة في مدرسة مؤجرة؛ فالإشغال العقاري لا يقيس تسجيل الطلاب أو استخدام أسرّة المستشفى.

تصف صفحة الأصول السنوية إيجار المستشفى بأنه لمدة 17 سنة، بينما تصف الحسابات المرحلية عقداً مدته 20 سنة بدأ في فبراير 2023. نحتفظ بالوصفين كبيانات مؤرخة من المصدرين، دون تسوية ضمنية أو احتساب تاريخ انتهاء جديد. ولدى فالكون هاوس عقود مكاتب سنوية ومتعددة السنوات أقصر. وبالنسبة للقرائن، يذكر التقرير السنوي أن المشغل كان يدرس علامة مدرسية جديدة في فبراير 2026؛ وهو مقترح وليس تأكيداً لإتمام تغيير العلامة.

النتائج السنوية: الإيجار وإعادة التقييم مختلفان

كما في: 2025-12-31

لم يؤد نمو الإيجارات في 2025 إلى ارتفاع صافي الربح النهائي؛ فقد انخفض مكسب إعادة التقييم وتضمنت قائمة الدخل مصروف ضريبة. تقييمات العقارات تقديرات محاسبية غير نقدية. والتدفق النقدي التشغيلي مقياس معلن مستقل لا نعيد تسميته هنا FFO أو AFFO.

أحدث النتائج المرحلية والتحويل إلى نقد

كما في: 2026-06-30

تغطي أحدث حسابات مرحلية في قائمة الإفصاحات الرسمية عند التحقق الأشهر الستة المنتهية في 30 يونيو 2026. وهي قوائم مرحلية غير مدققة خاضعة لفحص KPMG، وليست تدقيقاً سنوياً كاملاً. ولم يلفت انتباه KPMG ما يجعلها تعتقد أن القوائم لم تعد، من جميع النواحي الجوهرية، وفق معيار التقارير المرحلية.

يغير الاستحواذ أساس المقارنة، ويضيف مكسب إعادة التقييم إلى الربح دون تحصيل إيجار نقدي. وارتفعت الإيجارات المستحقة إلى AED 32,246 ألفاً من AED 22,768 ألفاً في نهاية العام. لذلك تستحق التحصيلات المتابعة إلى جانب قائمة الدخل؛ ولا يثبت الرصيد أن كامل المستحقات متأخر السداد.

صافي قيمة الأصول والديون والنقد المتاح

كما في: 2026-06-30

بلغ صافي قيمة الأصول المعلن للوحدة AED 1.15982 في 30 يونيو 2026 مقابل AED 1.13707 في 31 ديسمبر 2025. وهو مقياس محاسبي يعتمد بدرجة كبيرة على تقييم العقارات، وليس سعر تداول الوحدة أو مبلغ استرداد مضموناً أو قيمة المنشأة.

ارتفع الدين المصرفي مع انتقال تمويل الاستحواذ من مبلغ مستحق لطرف ذي علاقة إلى تسهيل مصرفي إسلامي جديد؛ ولا يثبت الارتفاع بحد ذاته شراء عقار آخر خلال الفترة. والودائع القصيرة الأجل المعروضة منفصلة مرهونة ولا تعامل كنقد غير مقيد. ويفصح الصندوق عن تمويل متغير مرتبط بإيبور، مضمون برهون عقارية وتنازل عن إيرادات الإيجار والتأمين.

التزامات التمويل ومخاطر إعادة التمويل

كما في: 2026-06-30

التسهيل الجديد بقيمة AED 175 مليون لمدة 5 سنوات، تشمل فترة سماح 3 سنوات. يشمل جدول الاستحقاقات أدناه فوائد تقديرية، ولذلك لا يقارن مجموع تدفقاته بالقيمة الدفترية للدين كما لو كان كلاهما أصل الدين. ويبلغ الجزء الجاري المحاسبي للقروض المصرفية AED 95,079 ألفاً، وهو مقياس مختلف أيضاً.

يشمل معدل القرض إلى القيمة البالغ 47.3% في نهاية العام القروض المصرفية وأرصدة الأطراف ذات العلاقة. ولا يقدم كنسبة حالية للديون المصرفية وحدها. وتقدر حساسية الفترة المرحلية أن تحرك الفائدة بمقدار 50 نقطة أساس يغير ربح الفترة بمقدار AED 3.2 مليون في الاتجاه المعاكس مع ثبات المتغيرات الأخرى؛ وهذه حساسية وليست توقعاً.

التوزيعات: الإعلان مقابل السداد

كما في: 2026-08-30

تصف الحسابات التزاماً بتوزيع 80% من صافي الربح السنوي المحقق. وهذا ليس وعداً بتوزيع النسبة نفسها من كل مكسب محاسبي مرحلي أو بضمان عائد على سعر السوق. وتذكر الحسابات أن توزيعي 2025 المرحلي والنهائي مثّلا 96% من الربح السنوي المحقق؛ وكان التوزيع النهائي AED 0.0375 للوحدة.

يعلن بيان أغسطس توزيع 4 فلوس للوحدة عن النصف الأول من 2026، بإجمالي AED 28,048,575. وحدد تاريخاً متوقعاً للسداد في 28 أغسطس 2026 مع مراعاة الإجراءات الإدارية. وعند التحقق في 30 أغسطس 2026، أدرج سوق دبي المالي السداد في 31 أغسطس 2026، والاستحقاق في 20 أغسطس، والتداول دون استحقاق في 21 أغسطس 2026. هذه فروق في الجداول المنشورة وليست دليلاً على إتمام السداد. ولا يحتسب هنا عائد توزيع على سعر السوق.

رسوم الإدارة وقرارات الأطراف ذات العلاقة

كما في: 2026-06-30; manager update 2026-08-14

يسمي أحدث بيان للتوزيع Sanjay Vig رئيساً تنفيذياً للمال كابيتال، مدير الصندوق. ويذكر التقرير السنوي لجنة استثمار ورقابة برئاسة Hussain Lootah، ويصف شراء المستشفى والمكاتب بأنه معاملة مع طرف ذي علاقة خضعت لموافقات اللجنة ومالكي الوحدات. ولا تجعل الرقابة والملكية المشتركة تسعير المعاملات ذات العلاقة غير مهم اقتصادياً.

يفيد الإيضاح الضريبي بأن الصندوق والشركة التابعة لم يستوفيا بعض شروط الإعفاء لعامي 2025 و2026، ولذلك أثبتا ضريبة حالية ومؤجلة. وتواصل الإدارة مناقشات بشأن تسهيلات انتقالية؛ ولا يفترض هذا الملف استعادة الإعفاء.

الاستراتيجية والمخاطر وما يستحق المتابعة

كما في: 2026-08-14

تتمثل توجهات الإدارة المعلنة في استحواذات انتقائية وإدارة حذرة للمحفظة القائمة. وهي نية وليست برنامج تطوير جديداً ملزماً. اكتمل شراء المستشفى والمكاتب، بينما يظل احتمال تغيير العلامة المدرسية ومناقشات التسهيلات الضريبية تطورات مستقبلية منفصلة. ولا يفترض وجود مشروع بناء إضافي أو احتياطي أراضٍ غير معلن.

تقييم تحريري: لا يقتصر الخطر على كون المبنى مؤجراً. تعتمد حصة مهمة من الإيجارات على مجموعة محدودة من مشغلي التعليم والرعاية الصحية، مما يجعل جودة التحصيل واستمرار المستأجرين مهمين. وتخلق عقود المكاتب الأقصر تعرضاً مختلفاً عند التجديد. ويؤثر التمويل المتغير والاستحقاق والضرائب والمعاملات ذات العلاقة في النقد المتاح في النهاية للتوزيع.

تعتمد قيم العقارات كذلك على افتراضات التقييم والعوائد السوقية؛ ولا يعني ارتفاع صافي قيمة الأصول توليد نقد قابل للتوزيع. وتشمل المتابعات المفيدة تحصيل الإيجارات وإعادة التمويل عند الاستحقاق وتأكيد سداد التوزيعات وأي تغيير معلن في نطاق الأصول أو الملكية. يصف الملف النشاط والأدلة المؤرخة، وليس توصية شراء أو سعراً مستهدفاً.

جهات الاتصال الرسمية وتحديث الملف

كما في: 2026-08-30

البيانات أدناه قنوات مؤسسية منشورة للصندوق وعلاقات المستثمرين، وليست تفاصيل اتصال شخصية. تراجع الأقسام المالية عند صدور قوائم جديدة، والاستحواذات والملكية والإيجارات عند تغير الإفصاحات، والاتصالات شهرياً والملف كاملاً كل ربع سنة. يحتفظ كل قسم بتاريخ أدلته، دون الإيحاء بأن جميع المؤشرات التشغيلية قيست اليوم.

المصادر

1. S1 · القوائم المالية المرحلية الموحدة للنصف الأول 2026 · 2026-06-30
2. S2 · التقرير السنوي 2025: المحفظة والحسابات الموحدة · 2025-12-31
3. S3 · دبي للاستثمار: إعلان التوزيع نصف السنوي · 2026-08-14
4. S4 · جدول توزيعات سوق دبي المالي: AMCREIT · 2026-08-30
5. S5 · جهات الاتصال المؤسسية الرسمية · 2026-08-30
6. S6 · قائمة الإفصاحات الرسمية · 2026-08-30