Dubai Residential REIT

مالك عقارات أقدم من دفاتره

المحفظة عمرها عقود، أما المُصدر فلا. فقد رُخّص الصندوق من هيئة الأوراق المالية والسلع في 23 مايو 2025، وبدأ تداول وحداته بعد خمسة أيام في 28 مايو 2025. وكان الطرح ثانوياً بالكامل: باعت دام إنفستمنتس 1.95 مليار وحدة من أصل 13.0 مليار، أي 15%، واحتفظت بـ11.05 مليار، ولم تدخل أي حصيلة إلى الصندوق نفسه. لذلك فإن 2025 هو أول قاعدة سنوية مدققة ووحيدها، وأي سلسلة أطول يجدها القارئ إنما تصف محفظة عقارية سابقة لا هذا الصندوق المدرج.

أما ما يملكه الصندوق فملموس. ففي 30 يونيو 2026 كان لديه 35,976 وحدة سكنية في 22 مجتمعاً موزعة على شرائح الفاخر والمجتمعي والميسور وسكن الشركات، بأسماء مثل بلوواترز وسيتي ووك وغروب ورمرام وشروق وبوابة الخيل وذا غاردنز وديسكفري غاردنز ومنازل الخور ونادي الشبا. ويستأجر أكثر من 220 منشأة صغيرة وشركة متعددة الجنسيات المساحات التجارية الملحقة بتلك المجتمعات. وتحتفظ سبع شركات تابعة مملوكة بالكامل بالأصول، فيما تدير دام ريت مانجمنت كل شيء من الخارج.

تحصيل تسعة وتسعين بالمئة ومخصص ثمانية وسبعين

أرقام التشغيل المعلنة قوية: إشغال 98.6%، وتحصيل 99.7%، واحتفاظ 94.1%، ومتوسط إيجار 59.7 درهم للقدم المربعة المؤجرة سنوياً. وخلفها في إيضاحات البيانات المرحلية يقبع رصيد لا يبرزه عرض المستثمرين. فإجمالي الذمم الإيجارية البالغ 218.981 مليون درهم يقابله مخصص خسائر قدره 171.126 مليون، أي 78.15% منه، كما يقابل الذمم غير المفوترة البالغة 6.854 مليون مخصص 4.609 مليون أي 67.25%. ولا تناقض بين تحصيل 99.7% على الفوترة الجارية ودفتر قديم مخصَّص بعمق، غير أن أحدهما فقط هو الذي يظهر في الشريحة.

عند هذا الإشغال ينتقل النمو إلى الإيجار والاستحواذ

بلغت إيرادات النصف الأول من 2026 مقدار 1,035.658 مليون درهم بارتفاع 8.13%، وبلغ الربح قبل إعادة تقييم العقارات الاستثمارية 716.476 مليون بارتفاع 15.14%. ورفع مكسب إعادة التقييم البالغ 373.001 مليون الربح المعلن إلى 1,089.477 مليون، أي أن 34.24% من النتيجة لم تُنتج نقداً، بينما بلغ التدفق التشغيلي 751.958 مليون. وأعلنت الإدارة أموالاً من العمليات قدرها 716 مليون، ومصروفاً رأسمالياً للصيانة 38 مليون، وأموالاً متكررة من العمليات 678 مليون. وللمقارنة سجّل عام 2025 إيراداً قدره 1,953.5 مليون، وأرباحاً معدلة قبل الخصومات 1,492 مليون، وأموالاً من العمليات 1,279 مليون، وصيانة 88 مليون، ومتكرراً 1,191 مليون.

ومع إشغال عند 98.6% لم يبق شاغر يُملأ تقريباً، فصار الدخل الإضافي مرهوناً بمراجعة الإيجارات ضمن قواعد مؤشر الإيجار، أو بضبط التكلفة، أو بشراء وحدات جديدة. وارتفع إجمالي قيمة الأصول 6.94% إلى 25.171 مليار، بينما ارتفع صافي قيمة الأصول 2.42% فقط إلى 22.581 مليار أي 1.74 درهم للوحدة، لأن صفقة يونيو مُوّلت ولم تأتِ مجاناً.

بائع منازل يونيو ومالك الصندوق مجموعة واحدة

كلفت تلك الصفقة 1,135 مليون درهم دُفعت لطرف ذي علاقة، في حين أدرج المُقيّم الخارجي النطاق نفسه في 30 يونيو بمبلغ 1,299.4 مليون. والفارق ليس مكسباً مثبتاً قبل ربط التوقيت والنطاق والشروط. وحمّل المدير نفسه 79.608 مليون درهم عن نصف السنة مقابل 10.498 مليون قبل عام، وفوترت الشركات الشقيقة 24.284 مليون تشغيلاً وصيانة ودفعت 46.615 مليون إيجاراً ودخل خدمات، وبلغ المستحق للأطراف ذات العلاقة 108.602 مليون مقابل 0.635 مليون مستحق لها. ومُوّلت الصفقة بسحب 850 مليون من تسهيل متجدد قدره 3.7 مليار بسعر إيبور لثلاثة أشهر زائد 80 نقطة أساس يستحق في نوفمبر 2029، فتراجع غير المسحوب إلى 1.223 مليار من 2.073 مليار نهاية العام. والدين المسحوب 2,450 مليون، 66% منه تقليدي و34% إسلامي، مقابل نقد 746.368 مليون، ما يعطي رفعاً صافياً 6.8% وإجمالياً 9.7%. أما مقايضات معدل الربح البالغة 360 مليون فقد استحقت خلال النصف ولم يحل محلها بديل.

ما الذي تغفله حزمة الإفصاح

لا يُنشر المتوسط المرجح للمدة المتبقية للعقود، ولا سلّم انتهائها، ولا جدول تركز المستأجرين، ولا صافي الدخل التشغيلي لكل مجتمع، ولذلك يتعذر اختبار متانة الاحتفاظ البالغ 94.1% مقابل طول العقود. والتقييم بأكمله من المستوى الثالث وشكّل 96% من الأصول بوصفه الأمر الرئيسي الوحيد للتدقيق في رأي ديلويت غير المعدَّل عن 2025، ومع ذلك لا يرافق الحساسيات المذكورة جدول صدمات كمي. ويظهر توزيع النصف البالغ 573.2 مليون بواقع 0.04 درهم للوحدة في البيانات المراجعة و0.044 في الإشعار الرسمي اللاحق، ولم يُسجَّل تاريخ سداد حتى تاريخ الفحص. ولا تتضمن هذه الصفحة تقييماً ولا حساب عائد ولا رأياً في الوحدات.